É uma cilada, Bino!? A reavaliação dos imóveis pela Lei Federal 12.973/24

A Lei 14.973/24 trouxe novidades aos contribuintes. Dentre elas, está uma vontade antiga dos pagadores de tributos: o direito de atualizar o valor dos imóveis constantes na Declaração de Ajuste Anual ou no Balanço Patrimonial. A Lei permite que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de seus imóveis pagando uma alíquota de 4% de IRPF para as pessoas físicas, e de 6% de IRPJ e 4% de CSLL para as empresas.

Numa primeira análise, parece que os contribuintes finalmente foram ouvidos. O Congresso aprovou e o Presidente sancionou uma Lei que atende aos anseios dos brasileiros! Ocorre que não é bem assim.

Comparando as alíquotas efetivas, parece vantagem atualizar, uma vez que a alíquota do ganho de capital para as pessoas físicas é de 15% e para as jurídicas vai de 24% a 34%, conforme o valor do ganho de capital. Ocorre que, como já disse Joseph Klimmer, a vida é uma caixinha de surpresas. O legislador incluiu nesta norma o art. 8º, que nos lembra que a alíquota do ganho de capital não está sendo alterada. A lei veio para permitir apenas a atualização de valores dos imóveis uma única vez e não para alterar as alíquotas de ganho de capital.

Voltando à lei, a atualização dos valores só será plena, para os que optarem por fazê-la, daqui a 15 (quinze) anos – isso mesmo, 15 (quinze) anos – porque o artigo 8º instituiu um escalonamento para fruição do benefício. Isto quer dizer que, se o contribuinte resolver vender seu imóvel antes deste período, poderá pagar um valor ainda maior do que recolher o ganho de capital no modelo usual.

A grande dúvida dos contribuintes é: vale a pena antecipar Imposto de Renda e CSLL (se pessoa jurídica) para atualizar os valores? A resposta é DEPENDE.

A resposta para esta pergunta vai depender do que cada contribuinte deseja fazer com seus imóveis. Parece que aqueles contribuintes mais pacientes e zelosos com seus bens podem ter mais vantagens, justamente por não terem pressa, contudo, o valor do imóvel daqui a 15 (quinze) anos, certamente, será outro. Os contribuintes que atualizarem e venderem num curto espaço de tempo, ao que parece, pagarão mais.

Simulamos um cenário onde o Preço de Venda de um imóvel seria R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), o valor histórico seria de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e o diferencial de custo tributado a título de atualização seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). No cenário estudado, com aumentos de preço fixados em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a cada período. Veja:

O sistema usual se mostrou mais interessante àqueles contribuintes que desejam vender seus imóveis nos próximos 5 anos, mas os contribuintes que apenas desejam atualizar o valor para aproveitar a oportunidade e fazer a venda muito mais para frente, devem recolher menos tributos. Parece ser mais vantajoso pagar o tributo sobre a atualização do valor do imóvel nestes casos e esperar a venda.

Respondendo à pergunta do título, sim, é uma cilada porque demanda um exercício de futurologia que cada contribuinte terá que fazer. Não há como saber hoje o que acontecerá dentro dos próximos anos e decisões seguras hoje, podem não ser as de amanhã.

São muitas variáveis a se considerar e pouco tempo para tomar a decisão, já que cada contribuinte tem apenas 90 dias para decidir o que fazer. Por se tratar de alteração no Imposto de Renda este prazo deveria começar a correr a partir de janeiro, mas não parece ser o caso. Não temos como saber se a Receita Federal respeitará o art. 150, III, b da Constituição Federal.

No final, antes de tomar qualquer decisão, procure um Advogado e um Contador da sua confiança. Pense, reflita e, principalmente, busque informação especializada. Uma decisão mal tomada pode custar muito caro.

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